3 façons d’investir dans l’hôtellerie en France
L’investissement hôtelier en France se décline en trois formats : l’achat de murs (rendement 5 à 8%, faible implication), la résidence de tourisme (3 à 5%, zéro gestion) et le rachat de fonds de commerce (10 à 20%, gestion active). Avec 90 millions de touristes internationaux par an et un parc de 18 000 hôtels, la France reste le premier marché hôtelier d’Europe. Le ticket d’entrée démarre à 80 000 euros en résidence de tourisme et dépasse 500 000 euros pour les murs.
L’achat de murs : l’immobilier hôtelier classique
Acheter les murs d’un hôtel, c’est acquérir le bâtiment et le louer à un exploitant via un bail commercial de 9 à 12 ans. L’investisseur perçoit un loyer fixe, l’exploitant gère l’activité.
Les rendements bruts oscillent entre 5 et 8% annuels, selon trois facteurs :
- Localisation — Un hôtel à Paris ou sur la Côte d’Azur rapporte 5 à 6% brut avec une forte valorisation du bien. En province, les rendements montent à 7 à 8% mais la revente prend plus de temps
- État du bâti — Un immeuble aux normes (accessibilité PMR, sécurité incendie, performance énergétique DPE C minimum) se loue 15 à 20% plus cher qu’un bien vétuste
- Bail en cours — Un bail commercial récent avec un exploitant solide (chaîne hôtelière, groupe régional) sécurise le revenu sur 9 à 12 ans
Le ticket d’entrée : 500 000 à 2 millions d’euros pour un hôtel de 15 à 40 chambres en ville moyenne. Les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix d’acquisition.
La résidence de tourisme : investir sans gérer
La résidence de tourisme s’adresse aux investisseurs qui veulent zéro implication opérationnelle. Le principe : acheter un lot (studio, T2) au sein d’une résidence gérée par un exploitant professionnel (Pierre & Vacances, Odalys, Lagrange).
Le bail commercial garantit un loyer fixe pendant 9 à 11 ans, que le lot soit occupé ou non. Les rendements se situent entre 3 et 5% brut annuel.
| Critère | Résidence tourisme | Murs d’hôtel |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 80 000-200 000 € | 500 000-2 000 000 € |
| Rendement brut | 3-5% | 5-8% |
| Implication | Nulle | Faible (suivi bail) |
| Risque principal | Défaillance exploitant | Vacance locative |
| Fiscalité | LMNP (amortissement) | LMNP ou SCI IS |
Attention : la qualité de l’exploitant détermine la solidité de l’investissement. Vérifiez ses bilans financiers sur 3 ans, son taux d’occupation moyen et la présence de clauses de sortie dans le bail. Certains exploitants ont fait faillite ces dernières années, laissant les investisseurs sans loyer pendant 12 à 18 mois.
Le rachat de fonds de commerce : investir et exploiter
Le fonds de commerce comprend la clientèle, le personnel, la marque, les contrats fournisseurs et le droit au bail. L’investisseur devient exploitant (ou embauche un directeur salarié).
Les rendements potentiels sont les plus élevés (10 à 20% brut) mais l’implication est totale :
- Gestion quotidienne — Personnel, approvisionnement, maintenance, accueil clients
- Risque opérationnel — Saisonnalité, concurrence, avis clients, réglementation
- Compétences requises — Gestion hôtelière, management d’équipe, comptabilité
Le ticket d’entrée : 200 000 à 800 000 euros pour un fonds de commerce d’hôtel 2-3 étoiles, 15 à 30 chambres, en ville touristique.
En pratique, ce format convient aux investisseurs qui veulent piloter leur activité et qui ont une expérience dans l’hôtellerie ou la restauration.
La fiscalité : le LMNP, un atout majeur
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s’applique à l’investissement en résidence de tourisme et aux murs loués meublés. Son avantage principal : l’amortissement comptable du bien.
Concrètement, le LMNP déduit chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) des revenus locatifs. Sur un bien acheté 150 000 euros avec 30% de terrain, l’amortissement porte sur 105 000 euros, soit environ 3 500 euros par an sur 30 ans. Ce montant vient en déduction du loyer imposable.
Résultat ? Les revenus locatifs sont faiblement imposés, voire non imposés pendant 15 à 20 ans grâce au cumul amortissement + charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion).
Pour les résidences de tourisme neuves, la récupération de la TVA (20%) sur le prix d’achat représente un avantage financier de 16 000 euros sur un bien à 80 000 euros. Cette TVA est récupérable si le bien reste en exploitation touristique pendant 20 ans minimum.
4 erreurs qui coûtent cher aux débutants
- Sous-estimer les travaux — Faites réaliser un audit technique (3 000 à 5 000 €) avant tout achat. Les mises aux normes (accessibilité, sécurité incendie, DPE) coûtent entre 500 et 1 500 euros par chambre
- Ignorer la saisonnalité — Un hôtel en station balnéaire avec 4 mois d’activité et 8 mois creux génère un rendement réel 2 à 3 fois inférieur au rendement affiché. Exigez les taux d’occupation mensuels sur 3 ans
- Se fier au rendement brut — Le rendement net (après charges, taxes foncières, provision travaux, vacance) représente 60 à 70% du brut. Un 8% brut donne 5 à 5,5% net
- Choisir un exploitant fragile — Vérifiez le chiffre d’affaires, le résultat net et l’ancienneté de l’exploitant. Un exploitant avec 3 années de bilans positifs et un taux d’occupation supérieur à 65% est un signal solide
Conseil : Commencez par une résidence de tourisme entre 80 000 et 150 000 euros pour appréhender le secteur sans risque opérationnel. Après 3 à 5 ans, vous aurez la connaissance du marché pour envisager un investissement en murs ou en fonds de commerce.
Prochaine étape : évaluer un projet concret
Identifiez une zone touristique avec un taux d’occupation hôtelier supérieur à 65% (données disponibles sur le site de l’INSEE et de l’observatoire régional du tourisme). Demandez les bilans de l’exploitant sur 3 ans. Calculez le rendement net après charges. Pour comprendre les forces qui transforment le marché, notre article sur les tendances de l’hôtellerie en 2026 identifie les segments porteurs. Et pour mieux comprendre le secteur côté voyageur, consultez notre guide pour choisir son hôtel et notre comparatif gîtes vs hôtels.
